Jaarlijkse huurverhoging

U ontvangt vóór 1 mei 2019 een brief met daarin het voorstel voor de huurverhoging.

Met welk percentage uw huur wordt verhoogd hangt af van de streefhuur van uw woning, of de huur van uw woning geliberaliseerd is en uw huishoudinkomen.

De streefhuur is de door ons gewenste huurprijs per maand voor uw woning. Deze is afhankelijk van de kwaliteit van uw woning volgens het woningwaarderingsstelsel. Wij hanteren voor onze sociale huurwoningen een percentage van 69% van de maximaal redelijke huur die wij mogen vragen volgens dit woningwaarderingsstelsel. Meer informatie over het woningwaarderinsgstelsel kunt u vinden op:  www.rijksoverheid.nl

Een huurovereenkomst waarvan de huurprijs op de ingangsdatum van het huurcontract boven de, op dat moment geldende huurliberalisatiegrens, lag. Per 1 januari 2019 zijn dit voor nieuwe contracten huurovereenkomsten met een huurprijs hoger dan € 720,42. Kijk voor meer informatie op www.rijksoverheid.nl.

Het huishoudinkomen is het gezamenlijke inkomen, gemeten in 2017, van de huurder en alle andere bewoners die in 2019 op het betreffende adres staan ingeschreven. Van personen die op 1 januari 2019 nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen alleen mee voor zover dat boven de inkomens-vrijstellingsgrens van € 4.885 uitkomt.

De Belastingdienst heeft ons via een inkomensverklaring laten weten in welke inkomensgroep u valt en hoeveel personen op uw adres een inkomen ontvangen. SWB weet alleen of uw inkomen hoger of lager ligt dan € 42.436. Uw exacte inkomen is niet bekend gemaakt. In april ontving u van de Belastingdienst een bevestigingsbrief waarin staat dat zij ons deze gegevens heeft verstrekt.

Op de inkomensverklaring wordt de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van een huishouden vermeld.

De inkomensverklaring mag alleen gebruikt worden voor het bepalen van de hoogte van de huurverhoging. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken.

Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor niet geliberaliseerde huurovereenkomsten.

Uw woning heeft een niet geliberaliseerde huurprijs én uw bruto huishoudinkomen is niet hoger dan € 42.436?

Op grond van wettelijke voorschriften zou voor uw woning een huurstijging tot maximaal 4,1% toegestaan zijn. SWB heeft dit verlaagd tot maximaal 2,6%.

• Huurders met een huurprijs rond de streefhuur vragen we een huurverhoging van 1,6% (gelijk aan de inflatie 2018).
• Huurders die een huur betalen die meer dan 1,6% boven de streefhuur ligt, vragen we geen huurverhoging (0,0% dus).
• Huurders die een huur betalen die meer dan 2,6% lager ligt dan de streefhuur vragen we een huurverhoging van 2,6% zodat de huur versneld richting de streefhuur groeit.

U heeft een niet geliberaliseerde huurwoning en uw bruto huishoudinkomen is hoger dan € 42.436. Dan krijgt u een inkomensafhankelijke huurverhoging:

• Is uw huidige huur minder dan 5,6% lager dan de markthuur, dan belasten wij maximaal alleen de inflatie door. De huurverhoging is dan 0,0% of 1,6%,
• Huurders die een huurprijs betalen meer dan 5,6% lager dan de markthuur, krijgen een huurverhoging van 5,6%. Hierdoor groeit de huur in de richting van de marktconforme huurprijs.

Ja, dat mag als de maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 720,42 ligt.

De huurprijs kan door de jaarlijkse huurverhoging nooit hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens van de woning. De maximale huurprijsgrens van een woning wordt bepaald door de puntentelling in het woningwaarderingstelsel. De kwaliteit van de woning bepaalt hoeveel punten een woning krijgt. Kijk voor meer informatie op www.rijksoverheid.nl.

De markthuur van uw woning wordt jaarlijks bepaald op grond van een rekenmethodiek die door de Woningwet wordt voorgeschreven. De volgende kenmerken tellen mee bij het bepalen van de marktwaarde van uw woning:

• WOZ waarde;
• Bouwjaarklasse (bv. 1960-1969);
• Woningtype (EGW – MGW);
• Woonoppervlakte van de woningen;
• COROP gebied (Zuidwest Gelderland).

Ja, SWB geeft de gewijzigde huurprijs door aan de Belastingdienst.

De Belastingdienst maakt in juni niet automatisch een nieuwe berekening van de huurtoeslag. Zij verwerkt de nieuwe huur in november bij de berekening van het voorschot voor 2020. Dit betekent dat u een eventueel hogere huurtoeslag over de maanden juli tot en met december met terugwerkende kracht uitbetaald krijgt. U ontvangt het geld in de loop van 2020.

Wilt u uw huurtoeslag al met ingang van 1 juli 2019 aan laten passen? Of ontvangt u nog geen huurtoeslag? Kijk dan op www.toeslagen.nl.

Dat ligt aan het soort huurverhoging dat u krijgt:

1. Krijgt u een basishuurverhoging van 0,0%, 1,6 % of 2,6%?
   Op grond van wettelijke voorschriften zou voor uw woning een huurstijging tot maximaal 4,1% toegestaan zijn. SWB heeft dit verlaagd tot maximaal 2,6%. Bent u toch van mening dat de aangekondigde huurverhoging onterecht is, dan kunt u voor 1 juli 2019 schriftelijk bezwaar maken.Geldige redenen kunnen bijvoorbeeld zijn:
   • Het huurvoorstel bevat fouten, bijvoorbeeld een onjuiste ingangsdatum of huurprijs.
   • U heeft het huurvoorstel minder dan twee maanden voor de ingangsdatum van de huurverhoging ontvangen.
   • De huurverhoging bedraagt meer dan de maximaal toegestane huurverhoging. U kunt dit nagaan op www.huurverhogingscheck.nl.
   • Uw kale huur wordt door de huurverhoging hoger dan de maximaal toegestane huurprijs volgens het puntensysteem; u kunt dit nagaan op www.huurcommissie.nl.
   • De Huurcommissie heeft vóór het huurverhogingsvoorstel uw huur tijdelijk verlaagd wegens onderhoudsgebreken aan uw woning. Uw huur mag in zo’n geval pas worden verhoogd als de gebreken verholpen zijn.
   • U heeft vóór de ingangsdatum van de huurverhoging bij de Huurcommissie een verzoek om huurverlaging ingediend wegens onderhoudsgebreken. Uw huur mag niet veranderen zolang deze procedure loopt.
   • De verhuurder wil binnen 12 maanden na de laatste huurverhoging de huur opnieuw verhogen.
2. Krijgt u een inkomensafhankelijke huurverhoging van 5,6%?
   U kunt vóór 1 juli 2019 bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel.
   Geldige redenen kunnen zijn:
   • Het door de Belastingdienst vermelde inkomen over 2017 is niet juist.
   • Uw inkomen over 2018 is lager dan uw inkomen over 2017 en komt daarmee onder de gestelde inkomensgrens.
   • Uw huishoudensamenstelling is gewijzigd waardoor uw huishoudinkomen lager is dan € 42.436,-
   • U behoort tot een groep die wordt uitgezonderd voor inkomensafhankelijke huurverhoging:
   – U bent gehandicapt of chronisch ziek.
   – Één van de huurders van uw huishouden heeft voor 1 juli 2019 de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt.
   – Uw huishouden bestaat uit vier of meer personen.

Onderhoudsgebreken zijn géén geldige reden om bezwaar te maken tegen de huurverhoging. Als er sprake is van ernstige gebreken in het onderhoud, dan kunt u de Huurcommissie vragen de huurprijs tijdelijk te verlagen. Van deze mogelijkheid kunt u het hele jaar gebruik maken.

Meer informatie over het aantekenen van bezwaar en het bezwaarformulier vindt u op www.huurcommissie.nl.

Vindt u dat uw extra huurverhoging onterecht is, omdat het huishoudinkomen in 2017 volgens u niet hoger is dan de inkomensgrens van € 42.436. Dan kunt u bezwaar maken tegen dit voorstel. U moet dan een nieuwe, actuele inkomensverklaring opvragen bij de Belastingdienst. Als uit deze nieuwe verklaring blijkt dat uw huishoudinkomen in 2017 inderdaad lager is, passen wij het huurverhogingsvoorstel aan. Blijkt uit de nieuwe inkomensverklaring nog steeds dat uw huishoudinkomen in 2017 hoger is dan de inkomensgrens, dan kunt u het bezwaar intrekken en gaat de voorgestelde huurverhoging door. Als u uw bezwaar niet intrekt, dan gaat het voorstel naar de Huurcommissie voor een uitspraak. SWB stuurt dan het huurverhogingsvoorstel met beide inkomensverklaringen en uw bezwaarschrift naar de Huurcommissie. De kosten die hiermee gepaard gaan zijn dan voor uw rekening.

Krijgt u een inkomensafhankelijke huurverhoging van 5,6% én is uw inkomen in 2018 t.o.v. 2017 gedaald tot onder € 42.436, dan kunt u vóór 1 juli 2019 bezwaar maken. U moet bij uw bezwaarschrift aan SWB de volgende documenten voegen:

• inkomensverklaringen over 2018 van alle leden van uw huishouden. U kunt een inkomensverklaring aanvragen bij de Belastingdienst.
• een GBA-adresuittreksel waarop staat hoeveel leden uw huishouden telt; u kunt dit uittreksel bij uw gemeente aanvragen.

Is uw inkomen in 2019 gedaald, dan kunt u géén bewaar maken. De huurverhoging moet namelijk berekend worden over een vastgesteld jaarinkomen en 2019 is nog niet ten einde.

U kunt bezwaar maken tegen het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging als u of iemand in uw huishouden één van de volgende indicaties kan overleggen:

1. Voor zowel eenpersoons- als meerpersoonshuishoudens: een indicatiebesluit van het CIZ (Centrum Indicatiestelling Zorg) voor:
   • persoonlijke verzorging, verpleging of individuele begeleiding voor 10 uur of meer per week en gedurende ten minste een jaar, of voor
   • verblijf in een instelling voor verzorging of verpleging, of voor
   • zogenoemde ADL-assistentie (hulp bij algemene dagelijkse levensverrichtingen)
2. Voor een meerpersoonshuishouden: een CIZ-indicatie of indicatiebrief voor mantelzorg, dat wil zeggen een indicatie van 0 tot 10 uur per week voor persoonlijke verzorging, verpleging of begeleiding gedurende ten minste 371 dagen (of meerdere opeenvolgende indicaties voor in totaal tenminste 371 dagen en met tussenpozen van niet meer dan 6 weken).
3. Een beschikking (toekenning) van vóór 1 mei 2013 voor aanpassing van de woning op grond van de Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning) of Wvg (Wet voorziening gehandicapten).
4. In geval van blindheid van één van de bewoners volstaat een verklaring van de huisarts.

Op het moment dat u bezwaar maakt moet het indicatiebesluit nog geldig zijn.