reparatieverzoek wijziging doorgeven veel gestelde vragen contact

Jaarlijkse huurverhoging

Huurverhoging 2017

De huur wordt elk jaar aangepast. De nieuwe huur gaat op 1 juli in.
U krijgt vóór 1 mei een brief van ons met het voorstel voor de komende huurverhoging.


Heeft u een vraag over de huurverhoging?
Kijk dan in de lijst hiernaast. Misschien staat uw vraag erbij.

Heeft u een vraag die niet in de lijst staat of wilt u meer weten?
Bel ons dan gerust (0344 – 74 52 99) of stuur een mail naar
swb@swb-lienden.nl


 

Vragen en antwoorden huurverhoging SWB 2017

Hoe wordt de markthuur van mijn woning bepaald?

De marktwaarde van uw woning wordt jaarlijks bepaald op grond van een rekenmethodiek die door de Woningwet wordt voorgeschreven. De volgende kenmerken tellen mee bij het bepalen van de marktwaarde van uw woning:

  • WOZ waarde;
  • Bouwjaarklasse (bv. 1960-1969);
  • Woningtype (EGW – MGW);
  • Woonoppervlakte van de woningen;
  • COROP gebied (Zuidwest Gelderland).
Wat is het huishoudinkomen?

Het huishoudinkomen is het gezamenlijke inkomen, gemeten in 2015, van de huurder en alle andere bewoners die in 2017 op het betreffende adres staan ingeschreven. Van personen die op 1 januari 2017 nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen alleen mee voor zover dat boven de inkomens-vrijstellingsgrens van € 19.463 (minimumloonniveau 2015) uitkomt. Alleen het deel van het inkomen dat boven het bedrag van €19.463 uitkomt wordt meegeteld.

Wanneer ontvang ik het huurverhogingsvoorstel voor 2017?

U ontvangt vóór 1 mei een brief met daarin het voorstel voor de huurverhoging.

Hoe heeft SWB de huurverhoging bepaald?

In 2017 verhogen wij de huur gemiddeld met 1,15% voor huurders met een bruto huishoudinkomen tot € 40.349. Met welk percentage uw huur wordt verhoogd hangt af van de streefhuur van uw woning:

  • Is de huidige huur van uw woning hoger dan of gelijk aan de streefhuur, dan belasten wij alleen de inflatie door. De huurverhoging is dan 0,3%.
  • Is de huidige huur van uw woning lager dan de streefhuur, dan krijgt u een verhoging van 1,8%. Hierdoor groeit de huur in de richting van de streefhuur.

Is uw bruto huishoudinkomen hoger dan € 40.349? Dan krijgt u een inkomensafhankelijke huurverhoging:

  • Is uw huidige huur hoger dan of gelijk aan de markthuur, dan belasten wij alleen de inflatie door. De huurverhoging is dan 0,3%,

Huurders die een huurprijs betalen meer dan 4,3% lager dan de markthuur, krijgen een huurverhoging van 4,3%. Hierdoor groeit de huur in de richting van de marktconforme huurprijs.

Voor huurders die een geliberaliseerde huurwoningen huren (huurprijs boven de € 710,68) geldt dezelfde huurverhoging als voor mensen in een sociale huurwoning (1,8% of 0,3%).

Hoe weet SWB wat mijn huishoudinkomen in 2015 was?

De Belastingdienst heeft ons via een inkomensverklaring laten weten in welke inkomensgroep u valt en hoeveel personen op uw adres een inkomen ontvangen. SWB weet alleen of uw inkomen hoger of lager ligt dan € 40.349. Uw exacte inkomen is niet bekend gemaakt. In april ontvangt u van de Belastingdienst een bevestigingsbrief waarin staat dat zij ons deze gegevens heeft verstrekt.

Wat staat er op de inkomensverklaring?

Op de inkomensverklaring worden de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van een huishouden vermeld.

Waarvoor mag SWB de inkomensverklaring gebruiken?

De inkomensverklaring mag alleen gebruikt worden voor het bepalen van de hoogte van de huurverhoging. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken.

Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde huurovereenkomsten?

Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor huurovereenkomsten tot een huurprijs van € 710,68. Huurders met een geliberaliseerde huurovereenkomst krijgen enkel een reguliere huurverhoging van 0,3%.

Wat is een geliberaliseerde huurovereenkomst?

Een huurovereenkomst waarvan de huurprijs op de ingangsdatum boven de, op dat moment geldende huurliberalisatiegrens, lag. Per 1 januari 2017 zijn dit huurovereenkomsten met een huurprijs hoger dan € 710,68. Kijk voor meer informatie op www.rijksoverheid.nl

Mag de huurverhoging boven de liberalisatiegrens uitstijgen?

Ja, dat mag als de woning voldoende punten heeft en de maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 710,68 ligt.

Geeft SWB de gewijzigde huurprijs door aan de Belastingdienst voor aanpassing van mijn huurtoeslag?

Ja, SWB geeft de gewijzigde huurprijs door aan de Belastingdienst.

De Belastingdienst maakt in juni niet automatisch een nieuwe berekening van de huurtoeslag. Zij verwerkt de nieuwe huur in november bij de berekening van het voorschot voor 2017. Dit betekent dat u een eventueel hogere huurtoeslag over de maanden juli tot en met december met terugwerkende kracht uitbetaald krijgt. U ontvangt het geld in de loop van 2018.

Wilt u uw huurtoeslag al met ingang van 1 juli 2017 aan laten passen? Of ontvangt u nog geen huurtoeslag? Kijk dan op www.toeslagen.nl.

Mag de huurprijs na de huurverhoging boven de maximale huurprijsgrens uitstijgen?

De huurprijs kan door de jaarlijkse huurverhoging nooit hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens van de woning. De maximale huurprijsgrens van een woning wordt bepaald door een puntentelling. De kwaliteit van de woning bepaalt hoeveel punten een woning krijgt.

Kijk voor meer informatie op www.rijksoverheid.nl.

Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

Krijgt u een inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,3%?
U kunt vóór 1 juli 2017 bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel. Maar alleen als u hiervoor een geldige reden heeft:
• Het door de Belastingdienst vermelde inkomen over 2015 is niet juist.
• Uw inkomen over 2016 is lager dan uw inkomen over 2015 en komt daarmee onder de gestelde inkomensgrens.
• Uw huishoudensamenstelling is gewijzigd waardoor uw huishoudinkomen lager is dan € 40.439.
• U behoort tot een groep die wordt uitgezonderd voor inkomensafhankelijke huurverhoging:
– U bent gehandicapt of chronisch ziek.
– Één van de huurders heeft de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt.
– Uw huishouden bestaat uit vier of meer personen.

 

Onderhoudsgebreken zijn géén geldige reden om bezwaar te maken tegen de huurverhoging. Als er sprake is van ernstige gebreken in het onderhoud, dan kunt u de Huurcommissie vragen de huurprijs tijdelijk te verlagen. Van deze mogelijkheid kunt u het hele jaar gebruik maken.

 

Meer informatie over het aantekenen van bezwaar en het bezwaarformulier vindt u op www.huurcommissie.nl.

 

Krijgt u een basishuurverhoging van 0,3% of 1,8%?
U kunt vóór 1 juli 2017 bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel. Maar alleen als u hiervoor een geldige reden heeft:
• Het huurvoorstel bevat fouten, bijvoorbeeld een onjuiste ingangsdatum of huurprijs.
• U heeft het huurvoorstel minder dan twee maanden voor de ingangsdatum van de huurverhoging ontvangen.
• De huurverhoging bedraagt meer dan de maximaal toegestane huurverhoging. U kunt dit nagaan op www.huurverhogingscheck.nl.
• Uw kale huur wordt door de huurverhoging hoger dan de maximaal toegestane huurprijs volgens het puntensysteem; u kunt dit nagaan op www.huurcommissie.nl.
• De Huurcommissie heeft vóór het huurverhogingsvoorstel uw huur tijdelijk verlaagd wegens onderhoudsgebreken aan uw woning. Uw huur mag in zo’n geval pas worden verhoogd als de gebreken verholpen zijn.
• U heeft vóór de ingangsdatum van de huurverhoging bij de Huurcommissie een verzoek om huurverlaging ingediend wegens onderhoudsgebreken. Uw huur mag niet veranderen zolang deze procedure loopt.
• De verhuurder wil binnen 12 maanden na de laatste huurverhoging de huur opnieuw verhogen.

Het door de Belastingdienst vermelde huishoudinkomen over 2015 is niet juist. Wat nu?

Vindt u dat uw extra huurverhoging onterecht is, omdat het huishoudinkomen in 2015 volgens u niet hoger is dan de inkomensgrens van € 40.349? Dan kunt u bezwaar maken tegen dit voorstel. U moet dan een nieuwe, actuele inkomensverklaring opvragen bij de Belastingdienst. Als uit deze nieuwe verklaring blijkt dat uw huishoudinkomen in 2015 inderdaad lager is, passen wij het huurverhogingsvoorstel aan. Blijkt uit de nieuwe inkomensverklaring nog steeds dat uw huishoudinkomen in 2015 hoger is dan de inkomensgrens, dan kunt u het bezwaar intrekken en gaat de voorgestelde huurverhoging door. Als u uw bezwaar niet intrekt, dan gaat het voorstel naar de Huurcommissie voor een uitspraak. SWB stuurt dan het huurverhogingsvoorstel met beide inkomensverklaringen en uw bezwaarschrift naar de Huurcommissie. De kosten die hiermee gepaard gaan zijn dan voor uw rekening.

Mijn inkomen is ten opzichte van 2015 gedaald. Wat moet ik doen?

Krijgt u een inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,3%?
U kunt vóór 1 juli 2017 bezwaar maken als uw huishoudinkomen in 2016 gedaald is tot onder € 40.349. U moet bij uw bezwaarschrift aan SWB de volgende documenten voegen:
• inkomensverklaringen over 2016 van alle leden van uw huishouden
• een GBA-adresuittreksel waarop staat hoeveel leden uw huishouden telt; u kunt dit uittreksel bij uw gemeente aanvragen

U kunt een inkomensverklaring aanvragen bij de Belastingdienst. Helaas is het pas vanaf 1 juni 2017 mogelijk om een inkomensverklaring over 2016 aan te vragen, terwijl uw bezwaar vóór 1 juli 2017 met bijlagen bij ons binnen moet zijn.
Is uw inkomen in 2017 gedaald, dan kunt u geen bewaar maken. De huurverhoging moet namelijk berekend worden over een vastgesteld jaarinkomen en 2017 is nog niet ten einde.

Kan ik als gehandicapte of chronisch zieke bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging?

U kunt bezwaar maken tegen het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging als u of iemand in uw huishouden één van de volgende indicaties kan overleggen:
1. Voor zowel eenpersoons- als meerpersoonshuishoudens: een indicatiebesluit van het CIZ (Centrum Indicatiestelling Zorg) voor:
• persoonlijke verzorging, verpleging of individuele begeleiding voor 10 uur of meer per week en gedurende ten minste een jaar, of voor
• verblijf in een instelling voor verzorging of verpleging, of voor
• zogenoemde ADL-assistentie (hulp bij algemene dagelijkse levensverrichtingen)
2. Voor een meerpersoonshuishouden: een CIZ-indicatie of indicatiebrief voor mantelzorg, dat wil zeggen een indicatie van 0 tot 10 uur per week voor persoonlijke verzorging, verpleging of begeleiding gedurende ten minste 371 dagen (of meerdere opeenvolgende indicaties voor in totaal tenminste 371 dagen en met tussenpozen van niet meer dan 6 weken).
3. Een beschikking (toekenning) van vóór 1 mei 2013 voor aanpassing van de woning op grond van de Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning) of Wvg (Wet voorziening gehandicapten).
4. In geval van blindheid van één van de bewoners volstaat een verklaring van de huisarts.

Op het moment dat u bezwaar maakt moet het indicatiebesluit nog geldig zijn.